Publié le 20 mai 2015 dans contrepoints

 

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Tremblez mes amis ! Les taux de l’immobilier seraient en train de remonter et les prix de l’immobilier entameraient une chute vertigineuse. C’est la catastrophe. Depuis quelque temps, cette nouvelle fait les gros titres, avec une connotation presque alarmiste.

Europe 1, parmi d‘autres, s’en est emparée. MêmeContrepoints a publié un article sur le sujet. C’est terrible ! Effrayant ! Enfin, cela le serait si cela était vrai.

Oui, on assiste à une légère chute des prix de l’immobilier et une légère remontée des taux mais non, on est loin du cataclysme annoncé.

En effet, si on constate, non pas une chute vertigineuse, mais un simple ajustement structurel des prix de l’immobilier actuellement, rien ne dit qu’il va durer.

Pour que les prix chutent réellement, il faudrait que les causes de la bulle immobilière soient éliminées, ce qui est loin d’être le cas.
L’immobilier est un élément essentiel de l’économie. Quand les prix montent, les propriétaires ont le sentiment d’être riches et consomment plus (spirale inflationniste). Si les prix baissent, les gens attendent et cela crée de la déflation. À tort ou à raison, la déflation fait peur aux politiques et impacte l’action de la BCE qui fait tout ce qu’elle peut pour inverser la tendance.

Elle y arrive d’ailleurs assez bien pour pouvoir s’en féliciter dans un article des Échos paru le 17 mai. La dernière baisse du taux directeur de la BCE de 0.15% à 0.05% va logiquement pousser les taux des crédits immobiliers à la baisse, d’une ampleur sensiblement égale, à savoir 10 points de base. Pour appuyer son action, la BCE a d’ailleurs en parallèle entamé une politique inédite de rachat de crédit. Le but de cette politique est d’éviter une franche diminution des prix de l’immobilier consécutive à l’incapacité des ménages à ajuster leurs dépenses face à la hausse de ce poste budgétaire.

Si les politiques voulaient réellement engager une politique de baisse des prix, il y aurait deux moyens assez simples pourtant de contourner l’impact du taux d’intérêt et de contribuer à un éclatement durable de la bulle.

  • Il suffirait d’abord de permettre une urbanisation libérale en désengageant au maximum l’État de la gestion de l’urbanisme. En France, le terrain est, par défaut, protégé. La constructibilité n’est accordée que très difficilement. Cet encadrement a pour effet d’amener une explosion des prix des terrains à bâtir. Il faudrait inverser cette tendance et rendre par défaut un terrain naturellement constructible, ne laissant l’État intervenir pour protéger un terrain, contre dédommagements à son propriétaire, qu’en cas de nécessité pour des infrastructures. Cela permettrait une abondance de terrains adaptables sans problème pour répondre au besoin du marché sans pour autant créer une anarchie dangereuse comme le prouvent de nombreuses villes sans plan d’urbanisation aux USA ou au Canada. Ces villes sont même celles qui ont résisté le mieux à la crise des subprimes.
    L’exemple le plus intéressant d’une ville de ce type reste cependant celui de la ville d’Houston.
  • Il faudrait enfin faciliter l’obtention des permis de construire. Quelques mesures semblent aller dans ce sens ; toutefois, elles n’ont pas de réels impacts. En 2014, on constate une baisse de 10% des constructions par rapport à 2013 mais avec 297.500 constructions on est loin de l’objectif de 500.000 initialement fixé. Alors bien sûr la crise explique en partie cela mais pas seulement. La question du risque reste difficile à dépasser. Les lois (Duflot et autres) qui changent perpétuellement la fiscalité n’aident pas à la confiance et à la sérénité des investisseurs. Puis se pose la question des délais et des formalités trop lourdes pour obtenir un permis de construire sans même évoquer les problèmes ponctuels du blocage des dossiers au niveau de la municipalité.

Compte tenu de cela, les dernières mesures prises par le gouvernement Valls, qui ne s’inscrivent en rien dans cette direction, sont surprenantes. Leurs effets sont même parfois curieusement paradoxaux. Les principales sont :

  1. Remplacer la loi Duflot de défiscalisation immobilière par la loi Pinel. Cela parait une bonne idée sauf que cette loi Pinel n’est pas si favorable que cela aux investisseurs si on y regarde de plus près.
  2. Améliorer le PTZ+. Cette mesure est d’autant plus étrange qu’elle nourrit la hausse des prix de l’immobilier. En effet, on se retrouve avec des acheteurs pensant qu’ils achètent une partie de leur bien gratuitement puisque le contribuable prend en charge à leur place les intérêts bancaires de leur emprunt.
  3. Modifier le zonage de nombreuses communes. Ce rezonage déclasse aussi des communes et impacte leur plafond de loyer.
  4. Augmenter des taxes sur le foncier non bâti. C’est bien beau mais cette hausse ne sert à rien sans libération du foncier et une obtention plus facile d’un permis de construire.

Avec un peu de recul, on ne peut que sérieusement s’inquiéter de la visée réelle de ses mesures. Ce gouvernement veut-il réellement rendre l’immobilier plus abordable pour les ménages ? Ou fait-il semblant de le vouloir, en prenant officiellement des mesures populaires, mais en agissant officieusement de manière à limiter au maximum une baisse des prix de l’immobilier dont il a peur et qui est contraire à la politique européenne ?

De toute manière, il parait difficile d’imaginer qu’un État, persuadé que le citoyen est incapable de gérer sa santé (loi sur la santé), décide de le laisser gérer de manière autonome l’urbanisation du territoire.

Et même en admettant qu’il en ait l’intention, pour le bien de tous, il ne pourrait pas toucher au concept d’inconstructibilité par défaut sans supprimer à la fois une des prérogatives les plus importantes des élus, qui auraient certainement du mal à l’accepter, et mettre au chômage la masse des presque 50 000 fonctionnaires et ingénieurs de bureaux d’études spécialisés dans la planification urbaine. Ce serait une révolution qu’aucun politique n’a pour le moment de toute évidence ni le courage de lancer ni celui d’assumer.

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