Publié le 23 juin 2015 dans contrepoints

« Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou de la relocation. »

Cette promesse s’inscrit dans une vieille tradition politique française de tenter de contrôler légalement les loyers et de protéger le gentil locataire-sans défense de l’affreux propriétaire-exploiteur. La loi ALUR est donc promulguée en 2014 et le décret relatif à l’encadrement des loyers est sorti le 12 juin 2015. Les médias pointent immédiatement le potentiel catastrophique des idées à l’origine de ces textes tandis que les locataires se félicitent des mesures prises tout en regrettant qu’elles n’aillent pas plus loin. Curieusement, les associations de professionnels de l’immobilier ou de propriétaires restent quasi silencieuses sur le sujet. C’est d’autant plus étonnant qu’à l’époque de l’élaboration de la loi et après son adoption, ces associations ne se privaient pas de manifester leur désapprobation. LaFNAIM, par exemple, dans son billet du 23 octobre 2013 indiquait que :

« L’encadrement des loyers tel qu’il est conçu dans le projet de loi sur le logement et l’urbanisme (ALUR) est inopérant et peu efficace. La FNAIM, comme d’autres organismes professionnels, le dit depuis longtemps. Mais, cette fois, la critique vient de la mouvance même qui porte le projet de loi ALUR. Elle émane, en effet, du Conseil d’analyse économique (CAE), instance consultative attachée au service du Premier ministre. »

Mais par un retournement de position surprenant, le 17 juin 2015, le Président de la FNAIM dansL’Invité des Échos indique, sans grande assurance, que cet encadrement « freine beaucoup les propriétaires et nous avons presque la certitude que l’on risque d’avoir moins de logements à louer à terme » tout en indiquant sur son blog le 9 juin que, après le regret de ce que l’agent immobilier n’ait pas été mis au cœur de la réforme, que « tout s’est passé au moment du vote de la loi ALUR comme si le législateur s’était aperçu qu’il fallait mettre de l’intelligence dans la brutalité aveugle des normes règlementaires. »

L’UNIS, quant à lui, évoque un « flou général » tout en faisant quelques molles protestations. Au moment de la rédaction de l’article, il n’y avait encore aucun billet sur le décret nouvellement paru sur les sites du PAP ou de l’ ARC – UNARC.

Que s’est-il passé entre le projet de loi et le décret ?

Le texte de loi, adopté en février 2014 par l’Assemblée Nationale, a simplement fait l’objet d’un recours des députés et sénateurs de l’opposition devant le Conseil Constitutionnel. Dans sa décision rendue le 20 mars 2014 le Conseil Constitutionnel a vidé le texte de sa substance. En effet, s’il ne s’oppose pas au principe d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR, il tient toutefois à ce que soit rétabli dans le décret 2 principes supprimés dans le projet initial :

  • Liberté contractuelle du bailleur

Le « complément de loyer exceptionnel » d’origine est devenu dans l’article 3 du décret un complément de loyer justifié par « les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement »

On imagine bien que dans une ville comme Paris, il y a pléthore de biens exceptionnels et que la mesure, hormis d’être contraire à la liberté contractuelle, était une aberration. Retirer le mot exceptionnel était donc une bonne chose. Par ailleurs on note que la notion de « confort » est assez vague pour permettre sans aucun souci à un propriétaire de déroger au principe d’encadrement.

Le Point, dans son article du 15 juin 2015 rappelle l’exemple de New York où les bailleurs ont rapidement trouvé la parade à cet encadrement. Ainsi :

« selon un témoignage recueilli par la BBC, un locataire s’est vu imposer une hausse de son loyer en 1988 pour un frigo qui coûtait alors 346 dollars. »

On peut aussi tout à fait imaginer que les professionnels du diagnostic, de la même manière qu’ils proposent un certificat de logement décent, n’hésiteront pas à proposer un certificat de logement amélioré qui permettra aux propriétaires de justifier du confort apporté à leurs biens en vue d’une sortie de cet encadrement.

  • Égalité au profit du bailleur

Dans le projet d’origine le loyer de référence était laissé à l’appréciation du préfet selon un arbitraire inacceptable pour le propriétaire ou l’investisseur. Suite à l’intervention du Conseil Constitutionnel, le montant du loyer de référence sera arrêté par le préfet sur la base des données produites par un observatoire local des loyers.

En effet, 50% des locations se font entre particuliers et donc n’entrent pas dans les statistiques communiquées par les professionnels de l’immobilier. Il est impossible d’avoir une idée juste des prix sans mettre en place des observatoires plus complets. Cette disposition va donc dans le sens d’une meilleure transparence et donc des investisseurs, en instaurant un marché locatif fiable.

Elle donne aussi un sûr moyen de pression aux professionnels de l’immobilier comme on l’a vu avec la grève du zèle suite à la parution de la loi ALUR. Inquiets de la baisse de leurs honoraires ils ont transmis les données avec beaucoup de difficultés, ralentissant ainsi tout le processus. Unencadrement des honoraires de location, jugé satisfaisant, a mis fin au problème.

Le décret précise également que le prix de référence sera possiblement majoré de 20% en cas de renouvellement ; ce qui pourrait avoir des impacts inattendus. L’effet sera davantage ressenti sur les petits logements comme les studios, les 4 pièces que sur les autres biens mais du fait de la localisation, ou avec confort supplémentaire, compenser la perte éventuelle de loyer ne sera pas chose compliquée. Ce dispositif produira peut-être simplement une hausse plus importante des prix. Pour prendre l’exemple de Paris, les résultats d’une simulation de l’OLAP ont montré qu’en 2013, 7% des loyers étaient inférieurs de plus de 30% à la médiane des loyers, En cas de relocation, ils pourront donc être réévalués à la hausse sans souci.

Les évolutions récentes du marché locatif national montrent qu’il n’a y nul besoin de régulation légalement car il suit naturellement le pouvoir d’achat des locataires. La loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989 qui posait un encadrement strict en cas de nouveau bail n’a d’ailleurs pas empêché la flambée des loyers. Les possibilités de contestations légales en cas d’abus ont été en définitive peu activées par manque de connaissance ou d’envie. En outre, l’idée d’encadrement peut effrayer les investisseurs qui n’ont aucune raison de se diriger vers un placement les privant de leur liberté. Dans ce contexte, il est heureux que le Conseil Constitutionnel ait transformé le dispositif d’encadrement des loyers en mesure « poudre aux yeux » qui fait bel effet pour l’électorat mais qui fondamentalement ne devrait pas changer grand-chose pour le montant des loyers, dans son état actuel.

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