Publié le 31 juillet 2015 dans contrepoints

« Bonne nouvelle : le 1er août, les propriétaires ne pourront plus fixer un loyer supérieur à un « loyer de référence majoré » (…) » annonce fièrement la Mairie de Paris sur son site. En effet, le Préfet de Paris a signé le 26 juin dernier l’arrêté relatif à l’encadrement des loyers. Les services d’Anne Hidalgo présentent le dispositif comme fantastique et innovant alors qu’il s’inscrit en réalité dans une tradition française qui n’a jamais réellement fonctionné puisque aucune législation n’a jamais empêché les loyers de flamber. Si la Mairie de Paris se réjouit, les annonces de procédure se multiplient contre une mesure jugée insatisfaisante tant par les propriétaires que leurs mandataires ou leurs associations de défense.

Institué par la loi Alur du 24 mars 2014, le dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le prix de location ne puisse pas dépasser de 20% un loyer de référence au m2 fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%. Le principe de la mesure est simple. Le site l’ADIL le présente bien :

  • Pour les baux en cours au 1er août 2015

Le locataire aura 5 mois avant l’échéance du contrat pour contester le niveau d’un loyer dépassant celui du loyer médian majoré. En fixant cette possibilité d’action à un délai inférieur au préavis légal de résiliation du bail par le propriétaire (6 mois), l’intention semble être de protéger le locataire de représailles supposées du propriétaire. Il est toutefois laissé au propriétaire la possibilité de lancer une action en réévaluation pour un loyer inférieur à 30% du loyer médian avec un préavis de 6 mois qui laisse toute latitude au locataire par contre de donner son congé (3 mois de préavis).

  • Pour tout nouveau bail signé à partir du 1er août 2015

Le loyer devra être fixé dans une fourchette comprise entre 30% en dessous ou 20% au-dessus de la valeur de référence, ce qui est assez flou finalement. Le locataire aura 3 ans, soit la durée du bail, pour contester le loyer fixé contractuellement librement. Je vous laisse imaginer dans quel confort va se trouver un propriétaire dont les revenus locatifs pourront être revus à la baisse à tout moment. Il est certain que cela ne va pas renforcer les relations de confiance entre un propriétaire et son locataire.

Une variable d’ajustement est prévue avec l’instauration du complément de loyer contestable pendant 3 mois. Il est notable que ce soit pas au locataire, qui initie la procédure, d’apporter les preuves à l’appui de sa demande mais que c’est au bailleur qu’en incombe la charge. Cette variable est toutefois assez vague pour permettre, dans l’attente de la mise en place d’une jurisprudence éventuelle, de vider la mesure d’encadrement de sa substance ce que souligne La Tribune dans un article du 8 juillet 2015.

Les requêtes en contestation du loyer devront d’abord être soumises à la Commission Départementale de Conciliation. Sans accord trouvé, ce qui est le cas de 90% des litiges de ce genre, le tribunal d’instance pourra être saisi pour trancher. Les décisions prises seront rétroactives. Certains évoquent déjà l’engorgement de la Commission et du Tribunal. « Si les contentieux sont nombreux, nous renforcerons les effectifs de cette commission », promet le directeur interdépartemental de l’hébergement et du logement, Jean-Martin Delorme. Christian Ballerini (Confédération Nationale du Logement Paris) souligne toutefois que « Si l’on observe ce qui s’est passé pour la loi du 1er août 2012 qui encadre les loyers à la relocation, on constate que seul un dossier a été présenté en commission départementale en presque 3 ans ! ». En effet, les montants susceptibles d’être contestés sont faibles selon les chiffres avancés par l’OLAP à savoir que « l’encadrement se traduira par une baisse de loyer allant jusqu’à 50 euros pour un tiers d’entre eux, de 50 à 100 euros pour un autre tiers, et supérieure à 100 euros pour le tiers restant. ». Donc 50 euros contestés feront un gain potentiel de 600 euros par an soit 1800 euros sur 3 ans. Dans ce contexte, imaginer les tribunaux débordés de procédure semble tout à fait illusoire. Qui aura l’énergie et le temps d’attaquer pour un gain potentiel inférieur aux coûts de procédure à avancer ?

Que penser du fait que la définition du loyer de référence a été confiée à l’OLAP dont les bases de travail sont pourtant totalement obsolètes ? Cet organisme n’a pas jugé utile en effet d’utiliser un autre zonage que le découpage administratif de Paris en vigueur depuis le décret impérial de 1859. Saméthodologie pose aussi question puisqu’il précise sur son site que « (…) la représentation en nombre suffisant de tous les types de logements par le biais de taux de sondage non uniformes, la base de références ne peut être utilisée directement pour des traitements statistiques. (…) ». La composition de son panel n’est pas plus rassurante puisqu’il a été défini « à partir des résultats du Recensement Général de la Population de 1982 et est représentatif du parc locatif libre selon la stratification suivante : localisation, nombre de pièces, époque de construction, confort. »

Donc, d’un côté l’amélioration de la qualité des logements est vendue comme une priorité de gauche mais, d’un autre, des mesures qui ne tiennent pas compte des efforts faits dans ce sens sont prises. La possibilité d’augmenter de 15% un loyer en contrepartie d’un montant de travaux réalisés pour un montant équivalent à une année de loyer ne va pas pousser à leurs poursuites. Quelles raisons motiveraient à entreprendre des travaux pour valoriser un bien s’il n’y a aucun bonus en contrepartie comme le souligne Vincent Bénard dans un article de Contrepoints ? La question de la prolifération des diagnostics immobiliers et des obligations de travaux qui en découleraient potentiellement prend tout son sens dans ce contexte. Les propriétaires n’ayant plus intérêt à faire des travaux pourront y être obligés légalement sur la base du carnet de santé environnementale.

Je vous laisse d’ailleurs juger de l’opportunité de lancer aujourd’hui cette mesure. Promesse de campagne présidentielle du candidat Hollande en 2011 à un moment de hausse, elle intervient 4 ans plus tard alors que la baisse des loyers est amorcée. Ainsi l’observatoire CLAMEUR, dont la base est plus fournie que celle de l’OLAP, note une baisse depuis 2014 à Paris qui est même estimée à -3,5% pour 2015. Son dossier de mai 2015 indique une augmentation dérisoire des loyers de 1,8% entre 2011 et 2014. Où se cache donc la flambée indécente que tous évoquent ? Il semblerait que lespropriétaires, « curieusement » dotés de bon sens et de raison, ont eu tendance à moduler les loyers aux possibilités des locataires en préférant un revenu sûr moins élevé à un loyer étrangleur par nature plus aléatoire. Avec cette mesure, peut se poser la question du risque d’entrave de la baisse naturelle des prix et de leur maintien à un niveau artificiellement plus élevé.

Un autre problème va émerger, celui de la réaction des banques devant les fluctuations potentielles de rentabilité des investissements locatifs. Si la rentabilité peut baisser du jour au lendemain, comment adapter les plans de financement ? Les conditions d’attribution des prêts seront elles durcies ? Cela va-t-il jouer à la baisse sur le nombre de transactions, ce qui aurait un effet contraire à celui souhaité ?

imgscan contrepoints 761 Hollande encadrement loyerLes locataires sont désabusés conclut RTL. Selon leur sondage, « quatre sur dix estiment que les propriétaires ne la respecteront pas et la moitié d’entre eux s’inquiète car cela pourrait entraîner une réduction du nombre de logements disponibles sur le marché. ». En effet, même si la mesure est privée de substance et risque de n’être même pas appliquée, il ne faut pas négliger les conséquences psychologiques qu’elle pourrait avoir sur les bailleurs. À force de vouloir pointer du doigt les propriétaires, les politiques ont oublié que ces derniers sont en majorité issu des classes moyennes et qu’investir dans l’immobilier représente souvent l’effort de toute une vie sans beaucoup de garanties (carence, impayés, dépréciation) de se prémunir contre les locataires indélicats. Comment vont-ils prendre le fait de devoir vivre dans la peur d’une procédure qui diminuerait leurs revenus alors que leur mensualité de prêt, elle, restera fixe et qu’ils devront engager toujours plus de frais pour faire face aux nouvelles obligations (diagnostics, travaux) ? Pourquoi continueraient-ils à investir à Paris même si comme l’indique le PAP « le marché parisien offre une grande sécurité » ? Paris n’est pas le centre du monde et les investisseurs sont encore libres n’en déplaisent à nos politiques. Ils risquent d’en avoir tout simplement assez et décider d’investir dans d’autres villes, de vendre ou de payer les taxes pour logements vacants plutôt que de louer leurs biens. Les problèmes de logement et de la mobilisation du parc vacant ne seront pas résolus pour autant.

D’autres alternatives ont été soumises aux politiques comme, par exemple, rassurer les propriétaires en cessant de les stigmatiser ou créer de nouvelles formes de bail. La FNAIM suggère la mise en place d’un bail solidaire, qui serait un contrat fiscal entre la collectivité et les bailleurs acceptant de louer 30% moins cher que le marché. Espérons que « l’expérimentation » ne sera pas transformée et va simplement permettre de retirer, la tête haute, une mesure dépourvue de bon sens. À défaut, nous pourrions bien nous trouver dans la désagréable situation d’applaudir les socialistes pour avoir réussi le tour de force improbable de transformer un des placements les plus sûrs au monde en un des plus aléatoires.

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