Publié le 26 août 2015 dans contrepoints

La crise du secteur du bâtiment, sensible depuis 1991, culmine en 1993 au point que l’on pense qu’elle est la plus mauvaise année depuis la guerre. Dans ce contexte, le gouvernement engage unepolitique de relance vigoureuse. Un des axes de cette politique est d’améliorer le fonctionnement des copropriétés, afin d’éviter qu’elles soient en difficulté, notamment sur les questions du recouvrement des charges et de leur paiement. C’est dans ce cadre que s’inscrit la loi du 21 juillet 1994 diteCharette du nom du ministre du Logement du gouvernement Balladur.

Cette loi ouvre la voie à la prise en compte de tous les facteurs pouvant amener une copropriété à devenir « en difficulté ». Alors même qu’une étude de l’observatoire des charges de l’UNIS montre que le montant des charges se maintient à un niveau raisonnable entre 18 et 20 euros par m2, et sont même en baisse puisque les charges de 2000 sont inférieures à celles de 1990, la maîtrise de leur montant devient une préoccupation des pouvoirs publics.

Il faut rappeler que le paiement des charges de copropriété est une obligation d’ordre public ce qui implique que tout copropriétaire est tenu d’y participer. Le site syndicexperts.com indique qu’elles sont principalement composées de charges de chauffage (22%), les salaires (15%), l’eau (13%), l’ascenseur (9%) et l’assurance (7%). La loi SRU du 13 décembre 2000, qui a pour vocation selonuniversimmo.com de prendre « en compte tous les facteurs pouvant conduire une copropriété sur la pente des difficultés financières », introduit diverses mesures pour les diminuer. S’il n’est pas possible de moduler le poste « salaire », elle agit cependant sur celui de l’eau (compteurs) et impose également l’obligation de faire adopter en assemblée générale, tous les trois ans, les modalités de mise en concurrence des contrats à tacite reconduction modifiant ainsi l’article 21 de la loi de 1965.

La volonté du législateur est de prémunir les copropriétaires contre des augmentations indicielles sans contrôle ou renégociation. Les possibilités de résiliation contractuelles (date d’échéance avec le respect du préavis) ne changent pas. Le problème est que l’on se retrouve avec des contrats inexistants ou perdus et donc dans l’impossibilité de connaître les bonnes dates de résiliation. Les augmentations indicielles sont quasi impossibles à vérifier vu la complexité des indices et difficiles à contester puisque les factures arrivent après la reconduction. Ne sont pas non plus résolues les situations dans lesquelles un immeuble se retrouve avec un prestataire pour effectuer l’entretien d’un équipement et un autre les travaux (ascenseurs) avec des problèmes insolubles de responsabilité à déterminer.

Début 2002, le franc est remplacé par l’euro. Les prix augmentent les facturations des fournisseurs en copropriété. Le graphique de l’observatoire de l’UNIS met en avant une très claire explosion des charges assortie d’une hausse continue depuis. Le problème est que le rythme d’augmentation des charges est beaucoup plus important que celui de l’inflation et que les copropriétaires ont de plus en plus de difficultés à y faire face.

Juin 2007, Luc Chatel, membre des réformateurs (aile plus libérale de l’UMP), est nommé par Nicolas Sarkozy secrétaire d’État à la consommation. Préoccupé par les questions autour de la consommation, il propose la loi du 3 janvier 2008 dite Chatel dont l’objet est le développement de la concurrence au service des consommateurs. En encadrant les conditions de reconduction et de résiliation des contrats entre un prestataire de services et son client, sa volonté est d’encourager la libre concurrence et donc la baisse des prix.

L’article L136-1 du Code de la consommation introduit par cette loi prévoit que :

« Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation. Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. (…)  Les trois alinéas précédents ne sont pas applicables aux exploitants des services d’eau potable et d’assainissement. Ils sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels. »

La question de l’application de ces dispositions aux relations contractuelles entre un prestataire et un syndicat de copropriétaires dépendrait donc de la qualité de professionnel ou non de ce dernier. La jurisprudence répond très clairement sur le sujet. L’arrêt de la CA de Paris du 4 septembre 2003 (23e chambre, n°2002/17698, Sté FONCIA FRANCO SUISSE c/ CLCV) estime, en effet, que les personnes morales, telles que le syndicat de copropriétaires, sont incluses dans la notion de non-professionnel. Deux réponses ministérielles des 15 et 17 décembre 2009 (gouvernement Fillon – Présidence Sarkozy) considèrent également qu’un syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation qu’un consommateur dans ses rapports avec les fournisseurs et prestataires de services ordinaires.

La question de savoir si avoir un syndic professionnel comme mandataire confère automatiquement la qualité de professionnel au syndicat des copropriétaires a été soulevée par les fournisseurs et a dû être tranchée. En effet, les syndicats de copropriétaires sont assimilés à des associations loi 1901.L’article 60 de la loi du 1er juillet 2010 consacre l’égalité de statuts entre eux quel que soit leur mode de gestion. Le fait qu’un syndic professionnel contracte pour le compte de son client un contrat ne fait donc pas perdre au client la qualité « non professionnel » qui lui est conférée par le fait de ne pas avoir d’activité économique et professionnelle (CCASS 15/03/2005). L’arrêt du 23 juin 2011 de la Cour de Cassation a d’ailleurs confirmé que « les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant des dispositions susvisées, applicables à la reconduction des contrats concernés ».

Cette loi Chatel n’a pas beaucoup d’impact pour enrayer l’augmentation des charges. En effet, Claude Pouey, responsable de l’observatoire des charges de copropriété de l’ARC, prend l’exemple des immeubles avec chauffage collectif et ascenseur. Il indique que « en 2000, le coût annuel s’élevait à 30 euros le mètre carré par an, pour une copropriété avec chauffage collectif et ascenseur. En 2013, la facture est de 47 euros par mètre carré. Or si nous avions suivi l’inflation, ce montant serait de 38 euros. » Sur ce type de copropriété, on constate donc une variation à la hausse de presque 60% en 13 ans, ce qui est en effet indécent.

Un article de Les Échos confirme cette envolée en expliquant que :

« Les charges de copropriété ont encore beaucoup augmenté en 2013. Avec une hausse de 5,7% entre 2012 et 2013, le saut est moins important que l’année précédente (+6,1%), mais cela fait plus de 6 ans que ces charges annuelles croissent de plus de 4% par an. Ce qui représente une envolée de plus de 25% depuis 2007 et de 50% depuis 2000. Tels sont les résultats de l’Observatoire National des charges de copropriété de l’ARC (OSCAR) qui souligne que ces dernières ont beaucoup plus augmenté que l’inflation : +17% en 3 ans, là où l’inflation n’a augmenté que de 5% sur la même période. Globalement, l’augmentation des charges de copropriété constatée entre 2012 et 2013 résulte principalement d’une forte augmentation des dépenses de chauffage (+10,3%). Sont également à prendre en compte la poursuite de l’augmentation des primes d’assurance (+7,5%), des honoraires de syndic et des frais de gestion (+4,6%) et les dépenses d’entretien (+3,1%). »

La question de l’eau et des contrats à tacite reconduction ayant été réglés, restaient les questions du chauffage et des primes d’assurance. C’est ainsi que Benoît Hamon, depuis juin 2012 ministre délégué à l’Économie sociale et solidaire et à la Consommation dans le gouvernement socialiste Ayrault II, fait promulguer une loi sur la consommation dont le but est de « rééquilibrer les pouvoirs entre consommateurs et professionnels » le 17 mars 2014. Son décret d’application est paru le 31 décembre 2014 avec application au 1er janvier 2015.

Le texte met fin aux tarifs réglementés de gaz pour les syndicats de copropriété, permettant ainsi aux syndicats de pouvoir négocier à la baisse leurs contrats de fourniture. Il introduit aussi la possibilité pour le consommateur de résilier à tout moment son contrat d’assurance un an ferme après la souscription. Cette disposition ne concernerait toutefois pas les copropriétés puisque l’article 3 de cette même loi impose dans le Code de la consommation une définition de la notion de consommateur comme étant « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale », reprenant ainsi la définition donnée par le Parlement Européen (article 2-1 Directive 2001/83/UE). Cet article qui complète les articles L 113-15-1 et surtout l’article 113-15-2 du Code des assurances fait référence aux personnes physiques, ce qui exclut totalement les personnes morales, et par là-même le syndicat des copropriétaires :

« Pour les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles et relevant des branches définies par décret en Conseil d’État, l’assuré peut, à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la première souscription, résilier sans frais ni pénalités les contrats et adhésions tacitement reconductibles. La résiliation prend effet un mois après que l’assureur en a reçu notification par l’assuré, par lettre ou tout autre support durable (…) »

La notion de rééquilibrage à géométrie variable des socialistes laisse perplexe. Exclure les syndicats de copropriétaires du bénéfice d’une disposition visant théoriquement à la baisse du coût des primes d’assurance n’a pas de sens dans le cadre de leur volonté de diminuer les charges des immeubles. Toutefois cette exclusion ne pose pas de réel problème puisque la disposition appliquée à la copropriété n’aurait pas eu grand effet. En effet, si les primes ont explosé (7,5% entre 2012 et 2013), l’ARC souligne que le phénomène est « lié à l’augmentation du nombre et de l’importance des sinistres résultant du vieillissement et du mauvais entretien du parc immobilier ». Il est évident que les assureurs ne sont pas des philanthropes et qu’ils adaptent leurs primes à la sinistralité afin de ne pas perdre d’argent. Ceux qui acceptent de faire de l’assurance multirisques immeuble sont de moins en moins nombreux, les contrats n’étant pas rentables alors que les sinistres peuvent être conséquents (tempête de 1999). La tendance du secteur est donc plutôt de se montrer hyper sélectif quant au choix des immeubles à assurer, plus que d’essayer de conquérir des clients. Ainsi les syndics se retrouvent à négocier avec des assureurs frileux, qui n’hésitent pas à imposer des franchises conséquentes quand ils ne se dégagent tout simplement pas en résiliant les contrats. Cette disposition n’aurait pas eu d’influence de toute manière sur la diminution des primes.

L’exclusion des copropriétés de la catégorie « consommateurs » pose par contre question. Elle est contraire aux réponses ministérielles déjà formulées en 2009 sur le sujet et introduit un flou qui est déjà soulevé par les fournisseurs pour contester l’application de la loi Chatel aux copropriétés. Il n’existe pas encore de jurisprudence tranchant ce flou puisque l’entrée en vigueur de la loi Hamon était fixée au 1er janvier 2015. Si la loi Chatel n’a pas contribué à faire baisser les charges, elle a permis d’équilibrer les rapports entre fournisseur et copropriété en lui donnant la possibilité de se retourner devant une augmentation abusive du prix d’un contrat, ce qui en fait une avancée importante. Il est donc à souhaiter que les dispositions Hamon se cantonneront aux contrats d’assurance et ne s’étendront pas aux autres contrats à tacite reconduction puisque l’article L 136-1 du Code de la consommation vise les consommateurs ET les « non-professionnels ».

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