Publié le 19 septembre 2015 dans contrepoints

La presse française titre régulièrement sur la difficulté que les Français ont à accéder à la propriété. Il y a la question des prix immobiliers bien sûr mais pas seulement. Un article de l’Obs de 2013 indiquait ainsi que « 83% des Français rencontrent des difficultés pour financer un achat immobilier » et « selon le PAP, 60,5% des acquéreurs ont été obligés de différer leur projet faute de financement ». Un article du Figaro d’avril 2014 titrait sur les difficultés des Français à obtenir un prêt. En juin 2015, un article du site immobilier-danger.com mettait assez bien en exergue les difficultés d’obtenir un prêt immobilier en fonction des situations.

Effectivement, lorsque vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez avoir la totalité de la somme à disposition. En général, ce n’est pas le cas et se pose alors la question de son financement par l’emprunt, et avec lui arrivent les indissociables notions d’endettement, d’apport personnel, de taux fixe ou variable, de prêt aidé, de prêt bancaire et ainsi de suite. Vous vous retrouvez rapidement, tout anxieux, devant votre banquier ou courtier en financement, en train d’évaluer le montant de votre budget potentiel. Vous pouvez avoir une bonne surprise mais aussi une mauvaise. Alors même que les taux d’intérêt sont quasiment au plus bas, votre situation peut vous empêcher d’emprunter parce que vous êtes trop jeune, trop vieux, malade, non salarié, votre apport est insuffisant, le bien que vous visez ne convient pas à la banque et ainsi de suite. Vos opinions religieuses ou politiques peuvent aussi vous interdire le recours à un emprunt bancaire. Bref. Dans ces cas vous reportez votre projet, si vous n’y renoncez pas tout simplement.

Il existe pourtant d’autres formes d’accession totalement en marge du système classique qui mettent en relation uniquement vendeur et acquéreur sans qu’il soit besoin de passer par l’étude d’un financement. Le principe est simple. Le vendeur fait crédit à l’acquéreur afin de lui permettre d’acheter un bien qu’il peut occuper immédiatement ou non en fonction des situations. En général, l’acquéreur remet un bouquet, mais ce n’est pas obligatoire, au vendeur au moment de la signature du contrat et une rente périodique, souvent annexée sur le coût de la vie, est versée par l’acquéreur au vendeur durant la durée du contrat :

  • Si le décès du vendeur ou de la personne sur la tête de laquelle est fixée la durée du contrat met fin au versement des rentes, on parle de viager. Hormis le côté assez discutable de spéculer sur la vie (la sienne ou celle d’un autre), cette formule peut amener à des situations assez cocasses. L’histoire du notaire et de Madame Calment fait encore sourire de même que le film Le viager de Pierre Tchernia. Le viager est défini par le Code civil et reste donc assez peu encadré légalement, ce qui est un avantage.
  • Si le terme du versement des rentes est défini à l’avance, on parle de viafix, vente à terme ou encore crédit vendeur. Il s’agit d’une sorte de viager mais avec un terme convenu d’avance. Le vendeur ne craint plus pour sa vie et l’acquéreur ne craint plus pour son investissement. Chacun peut dormir tranquillement. La liberté est encore plus grande dans la fixation des modalités de la vente.

L’intérêt du viafix pour l’acquéreur est évident. Il devient propriétaire sans passer par une banque et sans intérêt d’emprunt à payer. C’est un investissement sans risque. Il devient propriétaire le jour de la signature du contrat et à ce titre, il prend à sa charge l’impôt foncier et les travaux éventuels. Par ailleurs, si le bien est libre et que le vendeur est d’accord, rien ne l’empêche de l’occuper ou de le mettre en location. Ce contrat a par ailleurs l’avantage de supprimer les intérêts des emprunts et donc de rendre du pouvoir d’achat aux acquéreurs.

L’intérêt pour le vendeur est différent. Il y a le fait qu’il arrive à céder un bien qu’il n’arriverait peut-être pas à vendre autrement (situation, type de bien, marché…) mais surtout ses avantages sont principalement fiscaux puisque la rente perçue n’est pas considérée comme un revenu immobilier et n’est donc pas imposable. Puis en cas de décès, le paiement de la rente est transféré aux héritiers et exonérée de toute imposition ce qui rend cette forme de transaction très bénéfique dans un objectif de transmission de patrimoine à des héritiers. Un autre avantage de cette formule est de permettre au vendeur de rester dans le bien vendu jusqu’à son décès ou durant la durée du versement de la rente selon les négociations avec l’acquéreur. Le risque de défaut de paiement de la rente est couvert par la possibilité qui lui est alors donnée de récupérer son bien tout simplement.

Ces contrats de vente alternatifs sont peu connus et utilisés même si les annonces les proposant ou demandant se multiplient. Il n’y a plus beaucoup d’espace de liberté au cœur du marché immobilier français. Ce mode de transaction ressemble au dernier village gaulois résistant dans la Gaule devenue Romaine. La souplesse des règles et l’absence du besoin d’intervention de la banque restituent toute la liberté nécessaire au particulier et le remettent au centre des transactions immobilières. Les caisses de l’État ne sont pas mises à contribution et le contribuable n’est plus obligé de participer indirectement à l’acquisition des autres par l’intermédiaire des aides à l’accession (prêt à taux zéro et autres joyeusetés) ou les lois diverses censées favoriser l’investissement (crédit d’impôt…). Profitez en vite avant que l’État, avec son besoin pathologique de tout contrôler, ne décide de le réglementer lui aussi !

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