Publié le 23 novembre 2015 dans contrepoints

 

The Shopping Sherpa-1967 vintage house(CC BY-ND 2.0)

L’heure est grave : on manque de logements à prix abordables. La gauche qui nous gouverne a donc pris le problème à bras le corps. On a d’abord eu la loi Duflot devenue ALLUR. L’objectif est de mettre en place les mesures « essentielles » pour endiguer la crise. À Paris, notamment, il y avait urgence à remettre de l’ordre sur le marché de la location et sauver les gentils locataires des vils propriétaires-profiteurs et affreux agents immobiliers-voyous.

Le problème c’est que l’encadrement des loyers et autres joyeusetés punitives n’ont pas été franchement de nature à encourager les propriétaires à louer plus. Certains auraient pu assumer l’échec du dispositif et le retirer purement et simplement. Les socialistes, eux, ont parlé de succès et d’avancées tout en détricotant le plus discrètement possible ce qu’ils venaient de promulguer. Unarticle du Nouvel Obs du 19 octobre dernier nous apprend ainsi qu’Anne Hidalgo, maire socialiste de Paris dit avec regret que dans sa ville,

« 40 000 logements privés sont vacants depuis plus de 6 mois. Une large partie de ces biens est aujourd’hui inoccupée faute de travaux de remise en état et de remise aux normes. Dans le même temps, le marché locatif parisien est de plus en plus tendu ».

Il y a donc eu des concertations que l’on peut supposer nombreuses et un chouette nouveau petit dispositif a vu le jour. Le tout a été officialisé le 15 octobre dernier. Le nouveau-né s’appelleMULTILOC’ et est destiné à lutter contre la vacance durable des logements à Paris tout en permettant aux jeunes actifs et classes moyennes de pouvoir habiter Paris. En gros, les logements situés dans Paris, décents, libres depuis au moins 1 mois et faisant plus de 14m2 peuvent faire l’objet du dispositif. Le bail proposé est classique avec un prix de loyer inférieur de 20% au prix de référence du marché. Quant à la classe moyenne selon la définition socialiste, il semble qu’elle soit celle qui bénéficie de revenus fiscaux inférieurs aux plafonds du logement intermédiaire (logements P.L.I) soit 41 000 euros pour une personne, 62 000 euros pour deux et 90 000 euros pour quatre. Dont acte.

Quels sont les intérêts de chacun pour souscrire à ce dispositif ?

Intérêt du locataire

À première vue, proposer plus de logements moins chers semble être une disposition qui lui est totalement consacrée. À première vue oui, sauf qu’il y a pourtant un « mais ». Le dispositif d’encadrement des loyers prévoit en effet la possibilité d’ajouter au loyer de base modulé sur le loyer de référence un complément de loyer dont la notion est beaucoup plus floue ainsi que l’articleEncadrement des loyers ou nouvel enfumage étatique paru sur Contrepoints l’explique. Ce complément ne semble pas incompatible avec le dispositif MULTILOC’.

Intérêt du propriétaire

Nous venons de voir que l’impact négatif d’un loyer MULTILOC’ pouvait être minime ; cependant, il fallait séduire suffisamment un propriétaire pour qu’il décide de remettre sur le marché des biens volontairement laissés vacants. La Mairie lui a donc alloué quelques avantages intéressants comme une prime incitative de 2 000 euros pour mettre un bien vacant en location.

Elle lui accorde également une subvention pour l’aider à réaliser des travaux, et modulée en fonction de la durée de vacance : inférieure à 6 mois de 2000 à 3000 euros, supérieure à 6 mois de 9 000 à 11 000 euros. En effet, le défi est d’amener sur le marché des logements vacants depuis un bout de temps et donc nécessitant au minimum un rafraichissement avant relocation.

Enfin, l’incitation à louer à des « classes moyennes » doit certainement générer un risque qu’il faut couvrir à une hauteur forfaitisée. En résumé, la Mairie versera au propriétaire de chaque bien revenu sur le marché une somme variant de 4 000 à 13 000 euros à laquelle s’ajoutera la prise en charge de la garantie des loyers impayés de 400 euros, le détecteur de fumée de 10 euros, les diagnostics immobilier pour 250 euros et un forfait de reconduction de mandat de gestion de 1 000 euros. Il peut aussi bénéficier d’une défiscalisation classique dans le cadre du dispositif Borloo ancien. Rien par ailleurs n’interdit au propriétaire dont le logement redevient vacant suite au départ du locataire de le retirer du marché ou le louer à un prix normal.

Intérêt du professionnel de l’immobilier

Trouver un bien à réintroduire sur le marché lui vaut une prime, versée par la Mairie, de 1 000 euros si le bien est vacant depuis moins de 6 mois et 1 200 euros s’il l’est depuis plus longtemps. S’ajoutent à cette prime ses honoraires classiques relatifs à la mise en location répartis entre bailleur et locataire. Le dispositif MULTILOC’ impose aux bailleurs qui y souscrivent de confier la gestion de leur bien à un professionnel qui sera rémunéré selon ses conditions habituelles. Par ailleurs, comme le souligne l’article Le plafonnement des honoraires de location : fausse bonne idée, le professionnel de l’immobilier dispose souvent de sa propre assurance (habitation ou impayés) à vendre ou d’un partenariat avec un assureur qui le rémunère pour placer ses produits. ll y a de fortes chances qu’il perçoive donc directement ou non des revenus des différentes souscriptions d’assurance.

Le fonctionnement de nos élus est tout de même curieux : d’un côté on plafonne des honoraires tout en gonflant d’un autre côté les possibilités de prise d’honoraires. Les nouveaux partenaires de la Mairie ne sont finalement que les professionnels qu’elle montrait du doigt hier …

Intérêt du contribuable parisien

Il est possible qu’il circule plus léger avec des poches se vidant consciencieusement. La Mairie de Paris a d’ailleurs débloqué pour la première année une enveloppe de 3 millions pour financer la mesure. Il est à préciser que celle-ci pourrait concerner jusqu’à 80% du parc immobilier. Cette somme est toutefois à mettre en rapport avec le coût de construction d’un logement HLM, d’environ 180 000 euros pour la collectivité. Avec ces 3 millions, environ 200 logements pourraient revenir sur le marché locatif contre seulement 16 nouveaux logements HLM construits. Il ne faut pas non plus oublier que construire à Paris n’est pas facile au vu du peu de foncier disponible. Enfin, l’avantage de l’immédiateté du dispositif MULTILOC’ n’est pas négligeable.

Toutefois plusieurs questions se posent. Est-ce normal que le contribuable parisien subventionne des propriétaires privés qui pourraient être aussi des institutionnels ? En effet les groupes d’assurance ont un stock considérable de logements à louer à Paris et rien ne leur interdirait de bénéficier du dispositif. Pourquoi le contribuable devrait-il financer les professionnels de l’immobilier ? N’y avait-il pas d’autres solutions ? Le taux de logements vacants du parc immobilier résulte certainement de toutes les politiques absurdes menées en vue de défendre le malheureux locataire contre le vilain propriétaire. En effet, si des propriétaires décident de laisser un bien vide plutôt que de le rentabiliser c’est tout simplement parce qu’ils en ont assez et qu’entre le fait de ne pas percevoir de revenus locatifs et les risques qu’ils encourent en louant, ils choisissent le moindre mal.

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, dans un article de Capital du 23 octobre 2015 fait d’ailleurs remarquer que :

« si le statut fiscal du bailleur dans l’ancien manque à ce point d’attrait, c’est bien de la responsabilité du législateur. »

Il émet également des doutes sur le fait que le dispositif tout alléchant qu’il paraisse, parvienne à mobiliser assez de logements, et propose de s’inspirer de la fiscalité allemande. Les propositions de l’Institut Montaigne sont également de mon point de vue particulièrement intéressantes. Mais il semble que nos élus soient uniquement formatés à prendre des mesures pour rattraper les distorsions créées par les précédentes. Ils n’ont pas la compétence pour faire table rase du passé et réfléchir à une vraie solution.

Publicités