Publié le 5 juillet 2016 dans contrepoints

À écouter les médias, le Brexit aurait surpris le monde économique, financier et immobilier ce 24 juin 2016. Ce n’est pas forcément vrai puisque les financiers avaient essayé d’en anticiper les effets de même que les professionnels ou investisseurs de l’immobilier. Toujours est-il que la livre sterling, qui se dépréciait depuis un an, a chuté brutalement après le Oui. Elle a perdu plus de 15% par rapport à l’euro non pas à cause du Brexit mais des incertitudes liées au Brexit. Nous ne savons même pas s’il aura réellement lieu et rien, si c’est le cas, des conditions dans lesquelles il se fera puisque ses partisans avouent eux-mêmes n’avoir aucun plan B. De ce fait, essayer de prévoir ses conséquences sur l’immobilier est un exercice périlleux.

Les britanniques, premiers acheteurs étrangers en France

Cependant nous savons qu’en 2015, les Anglais ont été les premiers acheteurs étrangers de biens résidentiels français. Sur 500 000 propriétaires anglais, seuls 200 000 vivent en France, les autres ayant investi pour la quasi-totalité dans des résidences secondaires ou du locatif.

Acheter un bien est une chose. L’entretenir en est une autre. L’anglais qui vient de perdre 15% de pouvoir d’achat par rapport à l’euro va donc voir son budget résidence française (voyage, entretien logement, taxes, fiscalité plus importante) proportionnellement augmenter. Peut-être ne pourra-t-il plus faire face à ces frais et sera contraint de vendre… peut-être. Par ailleurs, 70 000 retraités britanniques sont venus s’installer en France, y possèdent leur logement, pour avoir une qualité de vie supérieure à celle qu’ils auraient eu au RU (santé, immobilier…). Perdre 15% de pouvoir d’achat pour eux n’est pas anodin. Il est probable qu’une partie d’entre eux décide de migrer vers d’autres pays comme lePortugal par exemple.

Dans la même foulée, de nombreux Britanniques inquiets de la situation chez eux, pourraient décider d’investir à l’étranger y compris en France. C’est ce que nous indique d’ailleurs un article du Parisien. On y apprend que si les retraités anglais vivant en France sont inquiets, les Britanniques d’outre-manche le sont aussi mais d’une autre manière. Ainsi il y a eu un afflux d’acheteurs depuis le début de l’année et le Brexit n’a rien changé au mouvement puisque malgré des négociations de prix plus serrées à cause de la dévaluation de la livre, le mouvement se poursuit.

Quel solde ?

Il est trop tôt pour deviner le solde de ces deux mouvements et savoir si nous gagnerons plus de propriétaires anglais que nous en perdront. Un solde en notre faveur permettrait le maintien des prix des biens dans les régions où ils s’installent voire, à l’extrême, une hausse avec des effets non négligeables sur l’économie locale. A contrario, un solde en notre défaveur entraînerait un réajustement des prix à la baisse, encore difficile à évaluer, sur des marchés locaux tendus à l’extrême.

Nous concernant, nul besoin du Brexit pour plomber notre marché immobilier. Nous pouvons le faire seul. Il suffit que les politiques légifèrent autour du logement. Par contre, si la dépréciation de la livre continue ou se maintient, les riches Anglais expatriés devraient avoir tendance à investir dans l’immobilier de luxe européen, y compris français, plutôt qu’anglais. Il est à noter que l’immobilier haut de gamme parisien a beaucoup baissé ces dernières années et que cela pourrait l’aider dans sa reprise.

La sortie du Royaume Uni de l’Europe, si elle a lieu, va aussi impacter les investissements locatifs anglais en France. En effet, la fiscalité pour les ressortissants des pays n’appartenant pas à la communauté européenne est moins avantageuse que pour ceux qui en font partie. Elle passe à 33% contre 20% sur les revenus locatifs et 19% sur les plus-values immobilières pour les ressortissants de l’Union Européenne. L’intérêt minoré à investir devrait toutefois être largement compensé par lafaiblesse des taux de crédit (0,3% sur 10 ans). En gros, l’impact d’une baisse d’investissement locatif anglais devrait être négligeable sur notre marché.

En revanche, l’effet de l’installation de grandes entreprises qui quitteraient hypothétiquement Londres pour Paris jouerait à la hausse sur les prix. Vodafone par exemple a menacé de quitter Londres de même que certaines banques. Toutefois pour l’instant il ne s’agit que de menaces, pas d’une réalité. Rien ne dit également que les départs de Londres se feraient vers la France. Paris n’est en effet pas la seule capitale européenne et les politiques menées (immobilier, emploi) ne font pas de la France le pays le plus attractif d’Europe.

Quant à Londres, de nombreux articles sont sortis ces derniers jours pour évoquer sa faillite inévitable y compris pour l’immobilier. Pourtant, elle ne cesse de croître en nombre d’habitants (plus 2 millions en 20 ans) alors qu’il est très difficile d’y construire. On a donc une situation où l’offre est inférieure à la demande et le restera.

Londres, très chère capitale

Cette situation en fait une des capitales les plus chères du monde. Elle accuse une hausse de 76% des prix de l’immobilier depuis 2009. À titre d’exemple, selon le pap, le prix moyen d’un logement à Londres se situe autour de 730.000 euros contre 450.000 euros pour Paris. Si le Brexit a amené un ralentissement, voire un arrêt (clauses Brexit dans les contrats), de certaines transactions, il a surtout évité l’éclatement d’une bulle immobilière dont on parle depuis longtemps en corrigeant les prix à la baisse. Il ne faut pas oublier en effet qu’en février dernier, il était évoqué un affolement des prix et la possibilité d’un krach. « Cette bulle a tellement gonflé, le marché a atteint un tel sommet autant déconnecté des réalités et du commun des mortels que la question est de savoir quelle est l’aiguille qui la fera éclater » expliquait alors Clear Barrett, journaliste au Financial Times.

Si le Brexit n’avait pas lieu, les prix remonteraient très certainement avec le risque d’aller vers un éclatement de cette bulle aux effets dévastateurs. S’il avait bien lieu, la poursuite de la dépréciation pourrait se faire et confirmer cette tendance à un réajustement à la baisse du marché, surtout si les étrangers commencent à vendre leurs biens. Ce réajustement est malgré tout à modérer parce qu’une monnaie plus faible alliée à une baisse de prix sont des atouts indéniables pour amener de nouveaux investisseurs. Les Français sont pour le moment les premiers investisseurs étrangers au RU mais des investisseurs venant d’autres horizons (Asie) pourraient également y trouver de nouvelles opportunités. Tout dépendra en définitive de la manière dont le Brexit sera géré.

Enfin notons cet article de L’Express qui titre que « La bourse de Londres va déjà beaucoup mieux ». On y découvre que « même le secteur immobilier, très menacé par une défection des investisseurs étrangers en cas de Brexit, a terminé en hausse vendredi. » À suivre. Il est probable enfin que l’on s’achemine gentiment vers un  impact négligeable du Brexit sur le marché immobilier français le résumant, quant à ses effets, à Beaucoup de bruits pour rien. Si ce n’était pas le cas, les Français attendront d’en ressentir concrètement les effets pour commencer à s’en soucier réellement et modifier leur consommation d’immobilier. Une tribune de Capital rappelle en effet que « les Français ne sont pas dans leur majorité aussi attentifs qu’on pourrait le penser aux mouvements tectoniques de l’humanité, et ils sont plus sensibles instantanément aux jeux du stade qu’à l’avenir de la planète

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